Sự bùng nổ của các tổ hợp cao tầng tại Việt Nam đã tạo ra quỹ diện tích thương mại dịch vụ khổng lồ. Tuy nhiên, đằng sau những khối nhà hiện đại là bài toán kinh tế nan giải khi hàng loạt sàn thương mại khối đế bị bỏ trống hoặc khai thác dưới tiềm năng. Trước thực trạng đó, Tienphong Group đã triển khai chương trình nghiên cứu chuyên sâu, đồng hành cùng các chủ đầu tư tối ưu hóa công năng và khơi thông dòng tiền từ phần diện tích giá trị này.

Nghịch lý "đất vàng" ngủ quên tại khối đế các tòa nhà cao tầng

Theo quy hoạch đô thị hiện đại, các tòa nhà cao tầng thường được bố trí từ 1 đến 6 tầng khối đế cho mục đích thương mại, dịch vụ. Về lý thuyết, khu vực này nắm giữ lợi thế kép: vừa sở hữu tệp khách hàng tại chỗ ổn định (cư dân, nhân viên văn phòng), vừa thu hút lưu lượng khách vãng lai lân cận.

Một không gian TMDV khối đế tòa nhà đã hoàn thiện khai thác (nguồn Internet)

Tuy nhiên, khảo sát thực tế tại các đô thị lớn lại phơi bày bức tranh phân cực rõ nét. Trừ một số trung tâm thương mại lớn ở vùng lõi đạt tỷ lệ lấp đầy cao, phần lớn diện tích thương mại tại các dự án độc lập hoặc khu đô thị mới đang hoạt động cầm chừng. Ở nhiều tòa nhà đã bàn giao từ 3 đến 5 năm, tỷ lệ lấp đầy khối đế chỉ đạt dưới 50%, hoặc khách thuê liên tục rời đi do doanh thu không bù đắp nổi chi phí mặt bằng. Nhiều chủ đầu tư đành xé lẻ không gian cho thuê làm kho bãi hoặc văn phòng giao dịch nhỏ. Thực trạng này không chỉ gây lãng phí vốn đầu tư xây dựng, làm mất đi dòng tiền định kỳ (recurring income), mà còn trực tiếp kéo giảm giá trị thương hiệu của toàn dự án.

Giải phẫu nguyên nhân: Sự đứt gãy giữa kiến trúc, quy hoạch và vận hành

Dưới lăng kính điều nghiên chuyên ngành, sự kém hiệu quả này bắt nguồn từ những sai số mang tính hệ thống ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án:

Thứ nhất: Thiết kế kiến trúc tách rời vận hành thực tế

Nhiều dự án chỉ xem sàn thương mại là phần "phụ lục" để lấp đầy chỉ tiêu quy hoạch, dẫn đến hàng loạt khiếm khuyết kỹ thuật: bước cột dày che tầm nhìn, chiều cao thông thủy thấp, thiếu hệ thống thông gió và bẫy mỡ cho ngành F&B, hoặc công suất điện lạnh không đủ. Đặc biệt, việc tổ chức giao thông bất hợp lý khiến luồng khách mua sắm xung đột với luồng cư dân, thiếu chỗ đỗ xe ngắn hạn và tạo ra nhiều "góc chết" (dead-zone) ở các tầng trên.

Thứ 2: Thiếu chiến lược cơ cấu ngành hàng :

Việc bán đứt hoặc cho thuê tự phát theo kiểu "ai trả giá cao thì vào" dẫn đến cạnh tranh nội bộ khốc liệt (nhiều siêu thị mini, quán cà phê trùng lặp), trong khi lại thiếu hụt dịch vụ thiết yếu và các "khách thuê mỏ neo" (Anchor Tenants) đủ sức dẫn dắt lưu lượng khách.

Thứ 3: Sự dịch chuyển hành vi tiêu dùng

Thương mại điện tử bùng nổ buộc không gian bán lẻ vật lý phải chuyển hướng sang mô hình trải nghiệm (Experiential Retail) và tiện ích tích hợp — điều mà các mặt bằng thiết kế theo lối mòn cũ không thể đáp ứng.

Một không gian vắng vẻ của khối  chân đế TMDV  của tòa nhà đã hoàn thiện khai thác (nguồn Internet)

Tienphong Group và lời giải tối ưu hóa từ góc nhìn nghiên cứu toàn diện

Nhận diện rõ những điểm nghẽn cốt lõi, Tienphong Group định vị vai trò là đối tác chiến lược, đồng hành cùng chủ đầu tư tái cấu trúc bài toán khai thác thương mại một cách căn cơ, đi sâu từ nghiên cứu thị trường, giải pháp kiến trúc đến quản trị vận hành. Đó là: 

1- Tích hợp tư duy thương mại vào bản vẽ kiến trúc :

Với các dự án đang phát triển, chuyên gia của Tienphong Group phối hợp thẩm định thiết kế cơ sở dưới góc độ khai thác thực tế. Mọi thông số về giao thông đứng, mặt dựng (facade) nhận diện thương hiệu và hệ thống cơ điện (MEP) đều được chuẩn hóa theo yêu cầu của các chuỗi bán lẻ, F&B, phòng khám hay không gian làm việc chung (Co-working space). Mặt bằng được thiết kế mở và linh hoạt (modular design), giúp dễ dàng ghép nối hoặc phân tách diện tích theo biến động thị trường mà không tốn chi phí đập phá, cải tạo. 

2- Hoạch định Tenant Mix dựa trên dữ liệu thực chứng:

Tienphong Group điều nghiên kỹ lưỡng nhân khẩu học nội khu, thói quen chi tiêu và bản đồ cạnh tranh trong bán kính từ 1 đến 3 km. Từ cơ sở đó, tỷ lệ vàng giữa các nhóm ngành: Ẩm thực – Giáo dục & Giải trí – Chăm sóc sức khỏe – Bán lẻ tiện ích – Văn phòng dịch vụ được phân bổ chính xác tới từng tầng, từng vị trí, tạo hiệu ứng cộng hưởng giữ chân khách hàng thay vì triệt tiêu lẫn nhau.

3- Tái định vị công năng (Adaptive Reuse) và đồng bộ quản trị:

Đối với các tòa nhà hiện hữu đang bị "đóng băng" sàn thương mại ở tầng trên, Tienphong Group tư vấn chuyển đổi công năng thành các tổ hợp giáo dục (Edu-hub), trung tâm trị liệu sức khỏe (Wellness Center) hoặc studio sáng tạo. Song song đó, chủ đầu tư được tư vấn chuyển dịch từ tư duy "thu tiền thuê cố định" sang "đồng hành cùng khách thuê" thông qua chính sách giá linh hoạt, ứng dụng công nghệ tối ưu chi phí vận hành và tổ chức các hoạt động hoạt náo cộng đồng để biến khối đế thành điểm đến sầm uất.

Đội ngũ chuyên gia của Tienphong Group nghiên cứu tại thực địa (10-2026)

Trong bối cảnh thị trường bất động sản sàng lọc mạnh mẽ, năng lực tạo dòng tiền thực chất chính là chìa khóa sống còn. Sự đồng hành chuyên sâu của Tienphong Group không chỉ giúp các chủ đầu tư giải phóng nguồn vốn bị chôn chân, gia tăng tỷ suất sinh lời trên mỗi mét vuông sàn xây dựng, mà còn góp phần định hình lại những không gian đô thị hiện đại, văn minh và giàu sức sống.

(  Bài và ảnh: Tinna Vu )